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1. Erbpacht im Fokus: die unterschätzte Chance für Investoren

Wer als Investor Immobilien vermietet, denkt oft automatisch an den Grundstückskauf – doch die Erbpacht bietet handfeste finanzielle Vorteile, die sich direkt auf Rendite und Liquidität auswirken. Der offensichtlichste Unterschied liegt im Kaufpreis: Durch den Wegfall des Grundstücks ist die Investition bei Erbpacht rund 150.000 Euro günstiger. Auch die Kaufnebenkosten sinken, da sie sich nur auf das Gebäude beziehen – ein zusätzlicher Vorteil von etwa 10.000 Euro. Damit verringert sich nicht nur der gesamte Kapitalbedarf, sondern auch der notwendige Eigenkapitaleinsatz deutlich.

Während beim Grundstückskauf in der Regel eine Anzahlung von rund 10 % nötig ist (z. B. 55.000 Euro bei einem Objektwert von 550.000 Euro), entfällt diese bei der Erbpacht komplett. Die Mieteinnahmen bleiben identisch, da das Grundstück selbst keine Einnahmen generiert – die Rendite bei Erbpacht ist jedoch deutlich höher: rund 4,46 % im Vergleich zu 3,51 % beim Kauf. Das entspricht einem Plus von etwa 27 %.

Auch die Bonität profitiert, denn bei der Erbpacht wird nur das Gebäude finanziert – das senkt die Kreditbelastung und schafft mehr finanziellen Spielraum. Unterm Strich ist die monatliche Belastung spürbar geringer, was das Risiko einer Unterdeckung senkt und die Anlage planbarer macht.

2. Finanzierung besser planbar mit Erbpacht

Eine Finanzierung mit Erbpacht bietet Investoren deutlich mehr Planbarkeit als ein klassischer Grundstückskauf. Der Hauptgrund: Bei der Erbpacht wird nur das Gebäude finanziert – das teure Grundstück entfällt. Das bedeutet einen deutlich geringeren Finanzierungsbedarf, was sich positiv auf Eigenkapitalquote, Kreditkonditionen und monatliche Belastung auswirkt.

Ohne Grundstückskauf müssen Investoren weniger Kapital binden und können flexibler agieren. Gleichzeitig sinkt das Risiko einer Unterdeckung, da die monatlichen Kreditraten spürbar niedriger ausfallen. Auch die Bonität bleibt besser erhalten, was die Chancen auf weitere Finanzierungen verbessert – ein großer Vorteil für Investoren mit Wachstumsperspektive.

Hinzu kommt: Erbbaurechtsverträge laufen in der Regel über viele Jahrzehnte und bieten eine verlässliche, langfristige Grundlage. Die Höhe des Erbbauzinses ****ist vertraglich geregelt und Änderungen sind oft gedeckelt oder an klare Indexklauseln gebunden. Das schafft finanzielle Stabilität und macht die Gesamtkalkulation über die Laufzeit hinweg besser vorhersehbar.

Fazit: Wer planbar und risikoarm investieren will, findet in der Erbpacht eine clevere Finanzierungslösung – mit hoher Kalkulationssicherheit und mehr Flexibilität im Portfolio.

3. Steuerliche Vorteile bei einer Erbpacht

Ein oft übersehener Vorteil der Erbpacht liegt im steuerlichen Bereich – besonders für Investoren, die auf eine effiziente Kapitalverwendung achten. Während beim Kauf eines Grundstücks der gesamte Kaufpreis (inklusive Grundstück) nicht vollständig abgeschrieben werden kann, bietet die Erbpacht hier klare Vorteile.

Der wichtigste Punkt: Grundstücke sind nicht abnutzbar und somit steuerlich nicht abschreibbar. Wird ein Grundstück gekauft, entfällt also ein erheblicher Teil der Investition – oft 30 % oder mehr – aus der steuerlichen Abschreibung. Bei der Erbpacht hingegen wird nur das Gebäude erworben bzw. finanziert, und genau dieser Anteil ist zu 100 % über die Jahre abschreibbar. Das führt zu einem deutlich höheren steuerlichen Abzug und somit zu einer spürbaren Entlastung bei der Einkommenssteuer.

Zusätzlich kann der gezahlte Erbbauzins als Betriebsausgabe bzw. Werbungskosten geltend gemacht werden – ebenfalls steuerlich absetzbar. ****Das verbessert die jährliche Steuerbilanz weiter und senkt die tatsächliche Belastung.

Kurz gesagt: Erbpacht bedeutet nicht nur geringere Anfangskosten und bessere Finanzierungskonditionen – sie bringt auch klare steuerliche Vorteile mit sich. Für Investoren ergibt sich so ein deutlich effizienteres Modell, bei dem sich Liquidität, Rendite und Steuerersparnis optimal ergänzen

4. Die Cashflow Rechnung - der entscheidende Unterschied

Ein Blick auf den tatsächlichen Cashflow zeigt sehr deutlich, warum die Wahl zwischen Erbpacht und Grundstückskauf einen enormen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition hat. Besonders schmerzhaft wird es beim direkten Vergleich der laufenden Kosten: Bei einem gekauften Grundstück fällt die Investition jährlich rund 10.125 Euro schlechter aus – das entspricht einem zusätzlichen negativen Cashflow von ca. 843 Euro pro Monat. Für viele Investoren ist das ein spürbarer Unterschied, der sich unmittelbar auf die Liquidität und Rentabilität des Projekts auswirkt.

Doch woran liegt das? Zwar lassen sich Gebäude – sowohl bei Kauf als auch bei Erbpacht – steuerlich abschreiben. In den ersten vier Jahren profitiert man durch die degressive AfA sogar von bis zu 10 % Abschreibung pro Jahr. Dennoch reicht dieser Effekt beim Grundstückskauf nicht aus, um die höheren Gesamtkosten und Zinslasten auszugleichen. Denn: Das Grundstück selbst ist nicht abschreibbar, verursacht aber einen erheblichen Anteil an den Investitions- und Finanzierungskosten. Dadurch entsteht eine dauerhafte Mehrbelastung, die den Cashflow ins Negative drückt.

Bei der Erbpacht hingegen entfällt der hohe Kapitalaufwand für das Grundstück. Stattdessen wird ein planbarer Erbbauzins gezahlt, der in der Regel deutlich niedriger ist als die Finanzierungskosten für ein Grundstückskaufdarlehen. Gleichzeitig kann der Investor sein Eigenkapital effizienter einsetzen, profitiert steuerlich von voll abschreibbaren Investitionen und erhält am Ende ein in Summe wesentlich positiveres Ergebnis.

Fazit: Trotz anfänglicher steuerlicher Vorteile durch Abschreibungen rechnet sich die Investition mit gekauftem Grundstück nicht. Die laufende Belastung ist deutlich höher – ein Minusgeschäft im Vergleich zur Erbpacht, das sich Jahr für Jahr im Cashflow bemerkbar macht. Wer nachhaltig und liquide investieren will, sollte diesen Unterschied nicht unterschätzen.

5. Vermögensaufbau: Wie viel Geld den Unterschied wirklich ausmacht

Der Vergleich zwischen einem gekauften und einem gepachteten Grundstück zeigt klar: Die Entscheidung hat einen erheblichen Einfluss auf den Vermögensaufbau – und zwar über Jahre hinweg. Während bei einem Grundstückskauf viel Kapital im Boden „geparkt“ wird, bleibt bei der Erbpacht mehr Liquidität für andere Zwecke verfügbar – und das wirkt sich aus.

Nach zehn Jahren beträgt das errechnete Vermögen bei der Variante mit gepachtetem Grundstück rund 248.951 Euro. Im Vergleich dazu kommt man beim gekauften Grundstück nur auf 229.224 Euro. Das bedeutet: Allein durch die Entscheidung für die Erbpacht baut man in diesem Zeitraum ein zusätzliches Vermögen von 19.727 Euro auf – trotz gleicher Nutzung und gleichem Objekt. Dieser Unterschied ergibt sich vor allem durch den besseren laufenden Cashflow und die geringere finanzielle Belastung.

Ein entscheidender Punkt ist dabei der kumulierte Cashflow: Während dieser beim gekauften Grundstück nach zehn Jahren sogar mit 3.245 Euro im Minus liegt, konnte mit der Erbpacht ein deutlich positiver Cashflow von +68.184 Euro aufgebaut werden. Diese Liquidität steht zur Verfügung – sei es als Rücklage, zur Reinvestition oder für zukünftige Projekte.

Fazit: Wer das Grundstück pachtet, erzielt nicht nur eine ähnliche oder sogar bessere Wertentwicklung der Immobilie, sondern verfügt gleichzeitig über mehr freies Kapital. Dieser finanzielle Spielraum kann gezielt für weiteres Wachstum genutzt werden – ein echter strategischer Vorteil für langfristig denkende Investoren.

6. Rechtliche Sicherung, Sonderbonus und Langfristige Planungssicherheit

Ein Erbpachtvertrag bietet Sicherheit für 99 Jahre – ideal für zwei Investoren-Generationen. Die Erbpacht ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, aber mit moderater Anpassung: 12 Jahre bleibt der Betrag fix, danach nur alle 6 Jahre. Beispiel: Bei 100 € monatlich steigt die Pacht erst nach 12 Jahren auf ca. 131 €, nach 18 Jahren auf 151 €. Das sorgt für verlässliche Kalkulation und langfristige Stabilität.

Ein echtes Highlight: Bis zu 80 % Erbpacht-Rabatt sind möglich – 20 % pro Kind, max. 4 Kinder. Dieses exklusive Angebot der Erzdiözese Freiburg unterstützt Familien gezielt bei der Immobilienplanung und reduziert die laufenden Kosten deutlich.

Während beim Grundstückskauf Eigentum erworben wird, bleibt das Grundstück bei Erbpacht im Besitz des Verpächters – die Nutzung ist aber für 99 Jahre gesichert. Nach Vertragsende erfolgt meist eine Rücknahme zum ⅔-Verkehrswert. Eine Verlängerung ist in der Regel verhandelbar, was zusätzliche Sicherheit bietet.

7. Auslauf der Erbpacht - Welche Möglichkeiten gibt es

Wenn ein Erbpachtvertrag ausläuft und keine Verlängerung durch den Grundstückseigentümer gewährt wird, ergeben sich für den Erbbauberechtigten verschiedene Szenarien, die erhebliche rechtliche, wirtschaftliche und praktische Folgen haben können.

• Das erste Szenario tritt ein, wenn keine weiteren Maßnahmen ergriffen werden: Nach deutschem Erbbaurecht geht das auf dem Grundstück errichtete Gebäude nach Ablauf der Vertragslaufzeit automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Der Erbbauberechtigte erhält dabei eine Entschädigung, meist etwa zwei Drittel des dann geltenden Verkehrswerts des Gebäudes. Dieses Szenario birgt jedoch Risiken und Unsicherheiten, da es zu einem Verlust von Eigentum und Kontrolle führt und wirtschaftliche Nachteile bedeuten kann.
• Ein zweites Szenario besteht darin, frühzeitig eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages auszuhandeln. Grundstückseigentümer – besonders Kirchen, Stiftungen oder Kommunen – sind oft offen für eine solche Verlängerung, vorausgesetzt, das Objekt wurde gut bewirtschaftet und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stimmen. Idealerweise wird diese Option viele Jahre vor Vertragsende aktiv verfolgt, um langfristige Planungssicherheit zu gewährleisten.
• Das dritte Szenario umfasst den Kauf des Grundstücks durch den Erbbauberechtigten. Obwohl der Grundstückseigentürmer rechtlich nicht zum Verkauf verpflichtet ist, kann ein Kaufangebot insbesondere bei einer langfristig guten Beziehung und konstruktiver Zusammenarbeit für beide Seiten attraktiv sein. Es empfiehlt sich, bereits im ursprünglichen Vertrag eine Kaufoption oder ein Vorkaufsrecht zu vereinbaren. Sollte dies nicht erfolgt sein, bleibt die Möglichkeit, individuell zu verhandeln – entweder durch direkte Gespräche oder formale Kaufangebote.
• Das vierte Szenario: Der Erbbauberechtigte muss sich aktiv auf die Beendigung des Vertrages vorbereiten. Dieses Szenario bedeutet oft einen sinkenden Verkehrswert des Gebäudes, insbesondere bei geringer Restlaufzeit, und möglicherweise Probleme bei der Finanzierung durch Banken, die diese Unsicherheiten berücksichtigen. Eine frühzeitige Klärung der Zukunftsperspektive ist deshalb entscheidend, um finanzielle Verluste zu minimieren und den Wert des betroffenen Objekts bestmöglich zu sichern.

8. Wiederverkauf mit Strategie: Warum die Restlaufzeit über den Erfolg entscheidet

Beim Wiederverkauf eines Erbpachtobjekts spielt die verbleibende Laufzeit eine entscheidende Rolle – insbesondere im Hinblick auf die Finanzierbarkeit für potenzielle Käufer. Mit einer Restlaufzeit von über 90 Jahren ist der Verkauf nahezu problemlos: Banken finanzieren solche Objekte fast wie Volleigentum, lediglich mit einem kleinen Wertabschlag. Auch bei 80–90 Jahren Laufzeit bleiben die Finanzierungsbedingungen für Käufer attraktiv, was den Marktwert stabil hält.

Kritischer wird es bei Restlaufzeiten unter 80 Jahren: Hier prüfen Banken im Einzelfall genauer, fordern ggf. höhere Eigenkapitalanteile oder gewähren geringere Beleihungen. Unter 70 Jahren Laufzeit sinkt die Nachfrage deutlich, da viele Banken keine Standardkredite mehr vergeben und nur noch zu schlechten Konditionen finanzieren.

Fazit: Wer frühzeitig in ein Objekt mit langer Erbpachtdauer investiert, schafft die besten Voraussetzungen für einen späteren Verkauf – gut finanzierbar, solide im Wert und planbar in der Strategie. Ein bewusster Blick auf die Restlaufzeit ist damit nicht nur eine technische Prüfung, sondern Teil eines erfolgreichen Exit-Plans.

9. Fazit: Pacht schlägt Kauf klar und messbar

Eine Neubauimmobilie mit KfW-40-Standard und QNG-Zertifikat auf einem gepachteten Grundstück bietet handfeste Vorteile, die sich wirtschaftlich deutlich bemerkbar machen. Investoren profitieren von einer höheren Netto-Rendite, einer geringeren Eigenkapitalbindung und damit einer besseren Bonitätseinstufung. Gleichzeitig ermöglicht die Erbpacht niedrigere Einstiegshürden, was gerade in Zeiten hoher Grundstückspreise entscheidend ist.

Hinzu kommen steuerliche Vorteile, etwa durch bessere Abschreibungsmöglichkeiten, sowie eine Risikominimierung durch Rückkaufregelungen. Nicht zuletzt schafft die vertraglich gesicherte Laufzeit von 99 Jahren eine seltene Planbarkeit in einem volatilen Marktumfeld.

Wer rational kalkuliert statt emotional entscheidet, investiert intelligenter – und sichert sich langfristig die besseren Ergebnisse. Denn: Fakten schlagen Bauchgefühl.

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